Veröffentlicht am 30. März 2013 · in Mietrecht

Der Problemaufriss

Bei der Vergleichsmiete wird die Mieterhöhung nicht schon im Mietvertrag vereinbart. Sie ist deshalb von der Zustimmung des Mieters abhängig. Diese kann der Vermieter allerdings in dem Fall einfordern und auch einklagen, wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Für eine solche Mieterhöhung durch Anpassung an die Vergleichsmiete müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein.

Die Voraussetzungen

Zuallererst muss die Mieterhöhung vom Vermieter schriftlich angekündigt werden. Hierbei reicht die bloße Textform aus, d.h. neben dem selbst unterschriebenen Brief reicht auch ein Telefax oder eine E-Mail aus, wenn zu erkennen ist das diese vom Vermieter stammt und von diesem, sei es auch nur maschinell, unterzeichnet ist. Mündliche Absprachen sind unwirksam. Bei mehreren Vermietern muss die Mieterhöhung von allen gemeinsam erklärt werden. Gleichzeitig muss sie sich auch an alle Mieter, laut Mietvertrag, richten, sonst ist sie ebenfalls unwirksam.

Die Miete darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung für den übernächsten Monat erhöht werden. Bekommt also ein Mieter im Januar eine Mieterhöhungserklärung, erhöht sich die Miete erst zum 01. April. Die nächste Mieterhöhungserklärung darf dann erst wieder am 02. April des nächsten Jahres zum 01. Juli erklärt werden. Werden diese Fristen nicht eingehalten, ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam und der Mieter braucht hierauf nicht zu reagieren.
Daneben wird der Mieter durch die sogenannte Kappungsgrenze geschützt, diese regelt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent erhöhen darf. Dies gibt selbst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete über diesen zwanzig Prozent liegt.

Damit die Mieterhöhung rechtmäßig ist, muss diese vom Vermieter begründet werden. Um die Ortsüblichkeitder erhöhten Miete nachzuweisen, hat der Vermieter hierfür die Auswahl zwischen drei Möglichkeiten:
– entsprechend dem Mietspiegel (qualifizierter Mietspiegel),
– durch Sachverständigengutachten,
– durch die Angabe von drei Vergleichswohnungen.

Die Zustimmung des Mieters

Schließlich ist die Mieterhöhung noch von der Zustimmung des Mieters abhängig. Hierzu kann dieser aber auch von einem Gericht verurteilt werden, wenn die Erhöhung gerechtfertigt ist.
Zunächst hat der Mieter aber den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhungserklärung bekam und die zwei darauffolgenden Monate Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen. Diese Frist darf nicht verkürzt werden.
Die Aufgabe des Mieters wäre gegebenenfalls, die von Vermieter dargelegte ortsübliche Vergleichsmiete zu wiederlegen oder teilweise zu wiederlegen. Hierzu hat er dieselben Mittel zur Verfügung wie der Vermieter.
Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, muss der Vermieter spätesten drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist klagen. Bleibt eine Klage aus, ist die Mieterhöhung unwirksam, dem Vermieter bleibt dann nur noch die Möglichkeit, dem Mieter erneut eine Mieterhöhungserklärung zu schicken und den ganzen Ablauf von vorne zu beginnen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, schreiben Sie uns eine unverbindliche Email oder rufen Sie uns an.

von Ben Creyels

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Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete, 5.0 out of 5 based on 2 ratings