Veröffentlicht am 30. Mai 2014 · in WEG-Recht

Verjährungsbeginn nach Abnahme
Wichtig bei der Frage der Haftung für Baumnängel am Gebäude ist die Verjährung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zum Lauf der Verjährungsfristen bei Wohnungseigentum einen weitreichenden Beschluss gefasst (Beschl. vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12).

Die Abnahmeerklärung
Die Abnahme bezeichnet allgemein eine Erklärung, dass eine Sache oder ein Zustand bestimmten Kriterien entspricht, so insbesondere dass ein Werk als erfüllungstauglich bestätigt wird. Die direkte Folge der Abnahme des Gewerkes – also auch bei der Errichtung von Wohnungseigentum – ist vorallem der Beginn der Verjährungsfrist hinsichtlich der Geltendmachung von Baumängeln.

Was ist zu beachten?
Der Bauträger, der ein Gebäude errichtet, ist jedoch selbst erster Eigentümer. Er „teilt“ in der Teilungsordnung sein Eigentum in Wohneinheiten, welche dann von den „Eigentümern“ erworben werden. Gleichzeitig hat der Bauträger aus dem Werkvertrag die Pflicht, ein fachgerechtes und mangelfreies Werk herzustellen.
Aus rechtlicher Sicht muss jeder Erwerber selbst seine Wohnung abnehmen sowie, daneben, das gesamte Wohnungseigentum. Um diesen hohen Aufwand nicht betreiben zu müssen, wurde bisher meist in den Erwerberverträgen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) „der nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellte Verwalter“ mit der Abnahme des Wohnungseigentums bevollmächtigt.

Unwirksamkeit bei Verflechtung zwischen Bauträger und Verwalter.
Die erwerbenden Wohnungseigentümer werden also bei der Abnahme vertreten. Der BGH hat nun unterinstanzliche Urteile bestätigt, dass eine solche Vertretungs-Klausel in AGB dann unwirksam ist, wenn der vom Bauträger eingesetzte Hausverwalter „wirtschaftlich oder rechtlich mit dem Bauträger verbunden ist“.
Die Begründung ist, dass die Erwerber dadurch unangemessen benachteiligt werden: es bestände die Gefahr, dass dieser Hausverwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Folge für die Praxis
Eine Vertretung durch eine Hausverwaltung ist nach wie vor möglich. Sie muss allerdings neutral sein. Da die vom BGH angegriffene Praxis in Deutschland die Regel war, dürften häufig Mängel noch nicht verjährt sein.

Bei Fragen zu dieser Thematik wenden Sie sich gerne an uns.

Autor: RA Philipp Klaus

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